25 мая 2026 года покупка жилья в Португалии для тех, кто ещё не стал налоговым резидентом, подорожала на несколько процентов от цены объекта. Изменение прошло почти незамеченным в русскоязычных публикациях, а стоит оно десятки тысяч евро.
Сразу оговорка, которую приходится повторять: покупка недвижимости не даёт вида на жительство. Этот маршрут закрыт с октября 2023 года, и предложения «купите квартиру и получите ВНЖ» описывают отменённую программу.
Единая ставка 7,5 % для нерезидентов
Decreto-Lei n.º 97/2026, опубликованный 20 мая и действующий с 25 мая 2026 года, изменил статью 17 Кодекса IMT. Для покупателя, не являющегося налоговым резидентом Португалии на дату сделки, установлена фиксированная ставка 7,5 % от стоимости приобретения жилой недвижимости, без применения каких-либо освобождений и скидок.
Прежде нерезиденты платили по тем же прогрессивным шкалам, что и резиденты, с вычетами. Теперь шкала не применяется вовсе.
Важно: правило привязано к налоговому резидентству, а не к гражданству. Португалец, живущий за границей, платит те же 7,5 %.
Что под ставку не подпадает. Она применяется исключительно к городским зданиям и автономным фракциям, предназначенным для жилья. Земельные участки под застройку, коммерческая, промышленная и сельскохозяйственная недвижимость под неё не попадают.
Эффект уже виден. По данным idealista, доля нерезидентов в новых ипотечных договорах упала во втором квартале 2026 года до 9,7 % — на 7,1 процентного пункта меньше, чем годом ранее.
Как вернуть разницу
Декрет предусматривает два механизма отмены надбавки. Фактически 7,5 % работают как возвратный депозит.
Первый: вы становитесь налоговым резидентом в течение двух лет с даты покупки. Тогда вы вправе обратиться в налоговую службу за аннулированием разницы между уплаченными 7,5 % и суммой по обычным прогрессивным ставкам.
Для тех, кто действительно переезжает, это ключевой пункт. Двухлетнее окно обычно достаточно, чтобы получить визу, приехать и оформить резидентство. Налоговое резидентство возникает при пребывании свыше 183 дней в календарном году либо при наличии жилья как центра жизненных интересов.
Второй: вы сдаёте жильё в долгосрочную аренду с платой не выше 2 300 € в месяц — это 2,5 минимальные зарплаты 2026 года. Договор аренды должен быть заключён в течение шести месяцев с даты покупки и действовать не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в течение первых пяти лет.
Логика законодателя проговорена министром инфраструктуры и жилья Мигелом Пинту Лужем прямо: цель — не наказать тех, кто переезжает жить, а обложить приобретение вторичного жилья и инвестиции без влияния на реальную экономику.
Практический вывод. Если вы покупаете жильё до переезда и планируете переехать — заложите 7,5 % в бюджет как временную заморозку средств, а не как расход, и не пропустите двухлетний срок. Если покупаете как инвестицию без намерения жить — 7,5 % становятся вашей постоянной ставкой.
Для резидентов: обычные ставки и льготы
Освобождение для собственного постоянного жилья действует при стоимости до 106 346 € на материке и до 132 933 € на Азорах и Мадейре. Шкалы IMT в 2026 году выросли на 2 %.
IMT Jovem. Покупатели до 35 лет включительно, приобретающие первое собственное постоянное жильё, освобождаются от IMT при стоимости до 330 539 €. В диапазоне от 330 539 до 660 982 € действует частичное освобождение: налог платится только с суммы превышения по ставке 8 %. Свыше 660 982 € льготы нет.
Условия: возраст 35 лет или меньше на дату сделки, первое собственное постоянное жильё, отсутствие права собственности или доли в течение последних трёх лет. При покупке вдвоём, если условиям отвечает только один, он освобождается, а второй платит свою часть.
Здесь стоит оговорка: источники расходятся в том, распространяется ли освобождение IMT Jovem на гербовый сбор целиком или только на сам IMT. Уточняйте в момент сделки — это разница в тысячи евро.
На Азорах и Мадейре границы шкал на 25 % выше материковых.
Сколько стоит сделка сверх цены объекта
IMT. По ставке или 7,5 % для нерезидентов. Уплачивается до подписания акта: без квитанции нотариус сделку не оформит.
Гербовый сбор — 0,8 % от стоимости приобретения. Тоже до сделки.
Нотариальный акт (escritura) — ориентировочно от 600 до 1 500 € в зависимости от стоимости объекта и выбранного нотариуса.
Регистрация в реестре недвижимости — примерно 250–500 €.
Оценка банка при ипотеке — по данным на июль 2026 года около 2 250 €, за год выросла почти на 300 €.
Комиссия агентства обычно платится продавцом, но это предмет переговоров.
Пример для квартиры за 200 000 € под собственное постоянное жильё резидента: IMT около 3 542 € плюс гербовый сбор 1 600 €, то есть примерно 5 142 € налогов до нотариуса. Для нерезидента при той же цене только IMT составит 15 000 €.
Ежегодно после покупки платится IMI — муниципальный налог на недвижимость, ставку устанавливает муниципалитет.
Порядок сделки
1. NIF и банковский счёт. Налоговый номер оформляется удалённо через налогового представителя, счёт — заранее, потому что это самая долгая часть.
2. Проверка объекта. До внесения любых денег.
3. CPCV — предварительный договор купли-продажи. Здесь вносится задаток, обычно 10–30 % цены. Договор фиксирует условия, сроки и последствия отказа сторон. Читать его нужно до подписания, а не после: возврат задатка при вашем отказе, как правило, не предусмотрен.
4. Уплата IMT и гербового сбора. Расчёт делается через Portal das Finanças, оплата — в налоговой или онлайн. Квитанция предъявляется нотариусу.
5. Escritura — нотариальный акт передачи собственности.
6. Регистрация в Conservatória do Registo Predial.
Что проверять до задатка
Caderneta predial urbana — налоговая карточка объекта из Finanças. Площадь, назначение, налоговая стоимость, кадастровый номер.
Certidão permanente do registo predial — выписка из реестра недвижимости. Кто собственник, есть ли обременения, ипотеки, аресты, судебные споры.
Licença de utilização — разрешение на использование. Здание должно быть легально пригодно для жилья. Отсутствие лицензии или несоответствие фактического назначения заявленному — типовая и дорогая проблема на вторичном рынке.
Ficha técnica de habitação — техническая карточка для объектов после 2004 года.
Задолженность по кондоминиуму. Долги предыдущего собственника могут перейти к вам вместе с квартирой. Запрашивайте справку у управляющего.
Сертификат энергоэффективности. Не только формальность: зимой отопление электрическое, и класс здания напрямую отражается на счетах.
Соответствие площади. Реальная площадь и площадь по документам расходятся чаще, чем кажется.
Проверку стоит поручить местному юристу. Стоимость его работы несопоставима с ценой ошибки в правоустанавливающих документах.
На кого оформлять
На физическое лицо — стандартный вариант для жилья. При покупке до получения резидентства применяется ставка 7,5 % с возможностью возврата.
На компанию имеет смысл при инвестиционных сценариях, но это отдельная налоговая конструкция с корпоративным налогом, отчётностью и обязанностями бухгалтерии. Ставка 7,5 % не применяется к нежилой недвижимости, что меняет расчёт для коммерческих объектов.
Решение принимается вместе с португальским бухгалтером до сделки, а не после.
Стоит ли покупать сразу
Три довода за паузу.
Двухлетнее окно работает в вашу пользу только при переезде. Купив до получения резидентства и не переехав, вы фиксируете 7,5 % навсегда.
Условия ипотеки для налогового резидента с местным доходом заметно лучше, чем для нерезидента. Разбор ипотеки.
Вы ещё не знаете, где хотите жить. Разница между районами Лиссабона, Порту и внутренними городами кратная и по цене, и по образу жизни. Год аренды — недорогая цена за то, чтобы не купить не там. Разбор регионов.
Источники: Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20 de maio; статья 17.º Código do IMT; Código do Imposto do Selo; Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (IMT Jovem); материалы Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças; аналитические публикации PwC Portugal и Andersen; данные idealista за II квартал 2026 года.
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста и юриста по сделке.
Разберём налоговые последствия покупки в вашей ситуации: консультация €100. Офис в Лиссабоне, Rua Sousa Lopes 3.