Иностранцы могут покупать недвижимость в Португалии свободно, ограничений по гражданству нет. Получить под неё кредит сложнее, и условия зависят от одного параметра сильнее, чем от всех остальных: являетесь ли вы налоговым резидентом Португалии.
Сразу важное: покупка недвижимости не даёт вида на жительство. Этот маршрут закрыт с октября 2023 года, и предложения «купите квартиру и получите ВНЖ» описывают отменённую программу.
Резидент или нерезидент
Нерезидент. Банки финансируют обычно меньшую долю стоимости — как правило, до 60–70 %, то есть первоначальный взнос от трети цены и выше. Требования к документам шире, ставки часто менее выгодные, и не все банки вообще работают с нерезидентами.
Налоговый резидент Португалии с местным доходом получает существенно лучшие условия: выше доля финансирования, шире выбор банков, конкурентнее ставка.
Отсюда практический вывод, который экономит десятки тысяч: если вы переезжаете и планируете покупку, часто разумнее сначала получить вид на жительство, обосноваться, показать местный доход за несколько месяцев — и только потом идти за кредитом. Разница в условиях обычно перевешивает выигрыш от покупки на год раньше.
Что смотрит банк
Соотношение долга к доходу. Совокупные платежи по всем кредитам не должны превышать определённой доли дохода. Португальские банки в этом консервативны.
Стабильность и происхождение дохода. Трудовой договор с португальской компанией — лучший вариант. Доход от самозанятости принимается, но требует более длинной истории и налоговых деклараций. Доход от иностранного работодателя по D8 усложняет заявку: банк оценивает валютный и страновой риск.
Кредитная история в Португалии. Банк проверяет базу Banco de Portugal. У приезжего её нет, и это не помогает.
Возраст. Срок кредита ограничен возрастом заёмщика на момент погашения.
Оценка объекта. Банк проводит собственную оценку, и финансирование считается от меньшей из двух величин — цены сделки или оценочной стоимости. Если оценка ниже цены, разницу вы докладываете сами.
Что готовить
- NIF и счёт в португальском банке.
- Документ, удостоверяющий личность. Титул резидента подходит.
- Подтверждение дохода: трудовой договор, расчётные листки, налоговые декларации за один-два года.
- Банковские выписки за 6–12 месяцев.
- Подтверждение происхождения первоначального взноса — документальная цепочка, а не объяснение.
- Сведения о действующих кредитах, включая зарубежные.
Документы, выданные за пределами Португалии, потребуют апостиля и заверенного перевода.
Дополнительная сложность для российских и белорусских паспортов
Здесь работает та же логика, что и с открытием обычного счёта: часть банков ужесточила процедуры для клиентов с этими паспортами и с доходом из этих стран.
Проявляется в удлинённых сроках, дополнительных запросах о происхождении средств и требовании раскрыть цепочку до конечного плательщика. Отказ не обжалуется.
Практика та же: подавать в несколько банков параллельно, готовить документальную цепочку заранее, закладывать время.
Сопутствующие расходы
Кредит — не единственная статья. Сверх первоначального взноса закладывайте:
IMT — налог на возмездную передачу недвижимости, по прогрессивной шкале от стоимости, с пониженными ставками для постоянного жилья и льготами для молодых покупателей.
Гербовый сбор на сделку и отдельно на кредитный договор.
Нотариальные и регистрационные расходы.
Банковские комиссии за оформление и оценку.
Страхование. Страховка объекта обязательна, страхование жизни заёмщика банки требуют как условие кредита.
IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, ставка устанавливается муниципалитетом.
Совокупно сопутствующие расходы — существенная величина сверх цены объекта, и её надо закладывать в план отдельно от первоначального взноса.
Ставки
Ипотека в Португалии традиционно привязана к Euribor плюс маржа банка. Доступны варианты с плавающей, фиксированной и смешанной ставкой.
Конкретные значения меняются постоянно, поэтому цифры из статей быстро устаревают. Смотреть надо на две вещи: TAEG — общую эффективную ставку, включающую комиссии и страховки, и условия досрочного погашения.
Отдельно сравнивайте предложения нескольких банков, а не берите первое одобренное: разница в марже между учреждениями для одного и того же профиля заёмщика бывает заметной.
Стоит ли покупать
Средняя цена квадратного метра в Лиссабоне достигала 5 886 € в октябре 2025 года. Аренда при этом тоже дорогая, и арифметика «платить банку вместо собственника» выглядит убедительно.
Два соображения против спешки.
Вы ещё не знаете, где хотите жить. Разница между районами Лиссабона, Порту и внутренними городами кратная и по цене, и по образу жизни. Год аренды — недорогая цена за то, чтобы не купить не там. Разбор регионов.
Условия кредита для резидента с местным доходом заметно лучше, чем для только что приехавшего нерезидента.
Если покупка планируется в любом случае, разумная последовательность — переезд, легализация, год аренды, местный доход, потом кредит.
Источники: материалы Banco de Portugal; Código do IMT; Código do Imposto do Selo; Código do IMI; данные Idealista.
Материал носит информационный характер и не является финансовой рекомендацией. Условия кредитования различаются между банками и меняются.
Разберём последовательность переезда и покупки: консультация €100. Офис в Лиссабоне, Rua Sousa Lopes 3.